惠州东大街借鉴著名商业街模式构建财富链条——
麦地商圈孕育商业巨无霸
长500米、路宽84米的麦地东路商业街，是惠州有名的“麦地商圈”中的东大街。作为城市化进程的产物，东大街就像是惠州的名片，是整个惠州市最繁华、最绚丽的风景线，同时也是这个城市最引人注目的集商业、文化、餐饮和娱乐于一体的新型商业中心。
东大街成就财富新贵
“东大街”古已有之，如,成都“东大街”时称“首街”，《死水微澜》中说“凡是大绸缎铺、大匹头铺、大首饰铺、大皮货铺以及各字号全部在东大街”。成都的普通百姓也爱到此地开开眼界，名曰“赶东大街”。“东门住富人，西门住穷人”，成为当时界定富贵与贫穷的尺度之一。西安的商业区主要集中在解放路、东大街、南大街，而西安高档饭馆多集中在东大街。
惠州东大街的诞生，像是一个标志和旗帜，描绘出了新型城市发展的一个商业典范。从定位而言，惠州东大街是一个大型的商业和住宅的中心区，40多个高档住宅社区聚集了数十万高消费人口，集购物、餐饮、住宿、休闲、娱乐和观光旅游于一体。这类商业圈是城市商业竞争进入经济垄断、资本高度集中的综合产物，可以说是目前世界上最先进、最高级的商业形态，在国外已进入鼎盛时期。
据了解，惠州这个路段的商业长廊的起始处在花边岭广场一带，是惠州目前商业最密集的黄金地段。从花边岭广场的东、西两个方向延伸的便是麦地路和演达路，这是提起惠州商圈就不能不提的两条重要黄金商业路。今天的“麦地演达商圈”，已发展成为惠州人流最旺、最繁荣的商贸中心，汇聚了国内知名的商业龙头天虹、人人乐、百佳、万佳、联华等大型百货超市，以及女人世界、苏宁、国美、泰安居东鑫店、旺达数码城等主题专业商场。世界零售业巨头也纷纷把“麦地演达商圈”作为在惠州发展的起点，特别是在天虹商场、世贸中心相继开业，新一佳进驻“东江明珠花园”、沃尔玛签约“港惠新天地”后，更使得这一带形成了名副其实的“金三角”。这里人流集中、商业集中、服务集中，集聚起一波又一波的旺盛人气。
“麦地演达商圈”中的演达一路、三环路、南岸路、和地路及麦地路等已经形成四通八达的交通网。这里南接“城市半小时生活圈”主干道之一的惠淡大道，西南邻近南线客运站，东北接政府规划中的汽车总站，交通优势使演达路一带成为惠州的黄金地带、阳光地带。
有研究人士表示，发达国家的那些“商业巨无霸”之所以吸引人，得益于它的商品细分。而惠州东大街通过业态业种的合理配比，最大限度地满足了各种类型的目标消费群体。
作为惠州的首家超大规模、功能齐全的商业中心，东大街不仅占据惠州第一商业旺区的核心地段，而且还打破了传统商业圈的经营模式，采用全新的国际流行购物中心业态，集餐饮、娱乐、文化、运动、休闲等服务项目为一体，它将成为目前惠州乃至粤东规模最大的住宅商业中心。业内人士普遍认为，惠州东大街将创造商业财富神话，直扑惠州未来500亿的商业零售额。
东大街引领财富前进方向
惠州东大街借鉴国外成熟商圈的优秀管理模式，引进新一佳及众多主力商家，统一经营，统一管理，将对周边形成商业带动效应。而商业地产是以人流量来评测的，东江明珠“麦地东1号”商业广场在立项之初，就对地段人流量进行测算、评估，其价值潜力不可估量。对于一个商业项目而言，其所在区域的自然人流、人群的特征及消费水平是体现项目价值的要素。
据统计，目前仅麦地商圈就拥有60万消费人群，人流量大大超过惠城区其他片区。东江明珠商业广场周边云集了近千家企业和多个高尚社区，聚集了数万高级白领和公务员，成就了整个区域较高的消费水平。项目周边中餐、西餐、日式、泰式等餐厅多达几十家。通过对商业广场周边人流量和人流密度的计算以及人口构成的分析，我们有理由相信，商业旗舰所在的完善的投资环境使投资者的投资必定得到市场的认可和回报。
惠州东大街按照21世纪现代都市人的生活方式、生活节奏、情感世界度身定做，聚集了时装店、主题餐馆、咖啡酒吧等娱乐休闲场所，时尚精品店紧追国际时尚潮流。惠州东大街处处体现21世纪的舒适和方便，自动电梯、中央空调等各种设施一应俱全。它将成为中外游客领略现代生活形态的最佳去处，也是具文化品位的本地居民和外籍人士的聚会场所。
近几年，惠州的商业发展非常迅速，人人乐的开业结束了惠州没有大型商场的历史，也成为惠州商业快速发展的先声，随后沃尔玛、百佳等商场相继开业。如今，惠州东大街使得惠州商业市场风生水起。随着惠州市商业市场竞争的日趋激烈，惠州零售商场和专业市场经营在不断变革提升。
惠州东大街所掀起的新一轮的商业旋风，不仅提升了惠州的总体商业格局，也将带动整个城市生活方式与消费方式的全新升级，使惠州加快向现代新型都市迈进的步伐，更加迅速地融入珠三角大经济圈。
“东大街是个新型的综合体：既古典，又新潮，既深具文化情怀，也具有商业气息。”这是很多业界研究人士对惠州东大街的评价，这番话其实也是对东大街的最精辟的概括。
政府规划成就黄金旺地
近几年，惠州市政府明确以营造良好的投资环境作为扩大开放的战略举措，加大了城市建设力度并进一步完善了城市功能。据世界银行2006年最新出炉的《中国120个城市投资环境报告》，对中国城市投资环境重新排定座次。根据外资企业反馈，惠州在政府效率最高的城市排名中列第一位。而《中国城市竞争力》报告的研究结果表明，在全国200个参评城市中，惠州综合竞争力排名第17位。惠州已经跻身中国城市竞争力前列。
另据《惠州市城市总体规划（2006-2020）纲要公示》显示，政府已将惠州的城市规划向南倾斜。可以预见，在未来10至15年，向南发展战略必将引导惠州经济展翅腾飞。
总体规划将整个规划区范围界定为“都市区”，将都市区范围内集中成片的三个规划建成区（惠城、仲恺-陈江、惠阳-大亚湾）称为“中心城区”。而麦地片区已成为惠城、仲恺-陈江两个规划的重要支点，其发展机遇前所未有，享尽天时地利之便。因此，“东大街”就理所当然地成为惠州新市区“两城三轴一带”的重要支点。
美国城市经济学者惠顿说：“地方政府和房地产市场之间属于相互依存、相互影响的关系。”惠州市城市总体规划这种政府行为直接将麦地片区推向了惠州经济发展的前沿，带来的影响是重大而深远的。
当然，决定一个项目投资的空间，除了地理位置、人流量之外，项目本身的商业规划和业态组合也是最重要的要素。东江明珠商业广场充分考虑了项目本身的特点，在一定程度上满足了区域经济发展的需要，也迎合了整个经济大发展的需要。商业广场的特点便于延长行人时间，促进消费，地下车库1：1车位的合理安排，也提供了充分便利。
国内的一些投资专家认为，宽松的投资环境对于投资者来说具有吸引力。所以说，地方政府的行政行为及其所提供的服务会深刻影响投资者的投资行为。惠州市政府对城市进行的这种总体规划直接吸引了大量的外来投资者，这个影响是重大而深远的。而作为麦地片区唯一超大规模的商住社区，东江明珠花园必将首先获益于城市规划所带来的各种服务和便利，新的商业巨舰——东江明珠“麦地东1号”商业广场呼之欲出。
与此同时，为了打造惠州“半小时城市生活圈”，拉近城区生活距离，惠州政府正倾力将惠淡大道打造成惠州的“深南大道”，沿途商机将不断涌现。以演达一路、惠淡大道为轴线，从花边岭到金山湖一带，目前已悄然形成一条业态完整、规模宏大、档次渐高的商业长廊。随着珠三角一体化进程的不断加深以及惠州基础产业的强势升级，城市经济实力的不断增强，惠州正散发出前所未有的生命力。快速连接深、港，辐射珠三角内陆城市的立体化交通网络，使它与深圳和香港一脉相连，共同催生了一个欣欣向荣的发达的城市经济带。
近几年，惠州市政府明确以营造良好的投资环境作为扩大开放的战略举措，加大了城市建设力度，并进一步完善了城市功能。业内人士分析，惠州东大街的交通、规划、商业、文化等多重优势，将会成就“麦地商圈”财富中心地位，成为深惠两地投资者所关注的焦点。
麦地片区的道路规划起点高、绿化好、基础设施过硬，具有成为惠州商业中心的必备条件。随着麦地路这条重点市政景观大道的建成，这一带正在将以人人乐为中心的下埔、河南岸商业中心成功地连接起来，形成功能齐备、交通便利、人气日盛的大型商业聚集带。随着麦地路和三环路上众多项目建设速度的加快，“麦地演达商圈”正在成为惠州最耀眼的繁华商圈，更成为商业投资逐鹿财富的黄金地带。
借势惠州城市发展而腾飞
从惠州商业发展和层面来看，作为国家优秀旅游城市、数码城、石化城，惠州拥有广泛的商业发展前景。同时，迈向珠三角新都市的宏伟规划，亦为惠州的商业发展提供了更多的想象空间。随着城市经济与人民收入水平的提高，惠州的消费品零售总额、人均可支配收入突破3000美元、人均消费性支出年年看涨，发展后劲强劲。在产业升级和城市升级的双重带动下，惠州商业的升级势在必行。
按照国际产业发展经验，一个国家或地区人均GDP达到1000美元时，第三产业占GDP的比重应为50%以上。而惠州市去年人均地区生产总值已经达到2876美元，可第三产业的比重仅为30.8%，与发达国家或地区相比，差距甚远。为此，惠州政府部门出台了具有前瞻性的《惠州市城市商业网点规划》，这成为惠州商业升级的关键性标志。《惠州市城市商业网点规划》提出了构筑“四线三圈两带一心”的生态休闲型大型商业格局，内容主要包括惠州市的商业体系和商业业态布局两方面。根据中国城市规划设计研究院的这份规划，惠州市商业网点建设的发展目标是立足惠州，接轨国际，服务于粤东、粤北、赣南、闽西地区，并适当考虑珠三角和港澳地区的需求。到2020年，基本建成商业网点布局和业态结构合理，服务功能完善，既引导、满足消费，又创造、扩大消费的区域性市场体系。
城市规划是一种政府行为，以维护公众利益为出发点，而房地产开发则是一种企业行为，要求追逐利润最大化。由于利益出发点不同，不可避免地会产生一些矛盾。但城市规划的合理配置也将为房地产的进一步发展打下坚实的基础，同时催生新的商圈和经济中心。政府完善的商业规划，为惠州商用物业价值的提升增加了新的砝码。
